서울 부동산 절대원칙 - 김학렬(빠숑)

 

서울만큼 완벽한 도시는 없다

 

 

 

 

 

 

생애주기별로 필요한 부동산의 입지

 

1. 병원과 함께하는 일상, 영.유아기 및 어르신 단계

 

영.유아기와 어르신은 병원이 가장 많이 필요한 시기이다. 의료 접근성의 지역 간 격차를 보면 서울이 압도적으로 의료 접근성이 가장 높다.

• 의료 접근성 분석 결과 서울(3분), 광주(7분), 부산과 대전(각 8분)의 경우 차량으로 10분 안에 종합병원에 도착 가능하나, 경남(38분), 강원(37분), 경북(32분) 등 30분 이상 운전해야 도착 가능하다.
• 농촌의 경우 대도시, 중소도시에 비해 산부인과, 응급실 등의 의료서비스에 신속하게 접근하기 어려운 인구 비율이 매우 높아 지역유형별 의료 접근성 격차가 뚜렷하게 나타난다.
• 평균 응급실 도착 이전 사망환자 수는 25~30명 수준이나, 시.도별 편차가 60~70명으로 매우 크게 나타났다.
• 시.도별로는 충북이 2016년을 제외하고는 응급실 도착 이전 사망 환잔 수가 가장 많고, 강원, 충남 등 지역이 높게 나타나는 반면, 세정이 꾸준히 적은 것으로 타가 난다.

 

 

 

 

 

2. 학교, 학원, 친구가 전부인 아동.청소년기

 

이때는 정답이 정해져 있다. 학부모님들은 '학교와 학원 외에는 필요 없다'라고 생각할 것이다.

• 초등학교는 집에서 가까울수록 좋고 이왕이면 사립초가 좋다. 학교 근처에 국어,영어,수학을 보충해 주는 보습학원도 있으면 좋다. 그 외 다양한 활동을 해야 하므로 각종 운동, 미술, 음악 학원이 있는 것이 좋다.
• 중학교도 집에서 가까운 것이 좋다. 중학교는 특별한 고등학교를 많이 보낸 실적이 많은 학교가 좋다.(영재고, 과학고, 자사고, 외고) 그리고 중학생을 위한 학원가도 있는 것이 좋다.
• 고등학교는 서울대나 의대를 많이 보내는 학교가 좋다. 학원가도 풍부해야 한다. 내 아이에 특화된 커리큘럼이 있는 학원, 내 아이에게 맞춤 학습을 해 줄 오프라인 학원이 많은 것이 좋다.

 

 

3. 버는 돈보다 쓰는 돈이 더 많은 청년기

 

완벽한 독립을 하는 과거와는 다르게 현재는 청년기 연령대를 어르신이나 중.장년기 연령대 분들이 엄청나게 케어하고 있다. 실제로 가장 돈이 많이 드는 연령대이다.

• 대학 등록금만 1년에 1,000만 원 이상이다. 혹시라도 유학이나 로스쿨을 간다고 하면 1년에 1억 원 이상 지원해 줄 수 있어야 한다.
• 그런데 취직을 한다고 해도 대부분 30세 전후나 돼야 가능하고 혹시라도 청년기 때 결혼을 한다고 하면 억 단위의 결혼 자금을 지원해 줘야 한다. 
• 부모의 목적은 어떻게든 독립을 시키는 것이다. 빨리 취직을 하고 보금자리를 구해 안정적인 사회생활을 하도록 유도해야 한다.

 

 

전국의 사업체수 및 종사자수

행정 구역별	사업체수	종사자수
전국	6,032,022	24,813,449
경기	1,455,644	5,886,850
서울	1,211,053	5,868,926
부산	402,003	1,537,281

 

 

 

결국 생애주기의 모든 단계를 만족시키는 곳은 바로 서울이다.

이 지역의 유일한 단점은 치러야 할 대가가 많다는 것이다. 대가란 단순히 말해 '돈'이다. 결국 내 경제력의 문제만 아니라면, 특별한 사정이 아니라면, 보편적인 생애주기별 희망 지역은 이미 누구나 예상할 수 있는 바로 그곳이다.

 

 

 

 

지난 10년간 서울시의 부동산 개발

 

계획대로 되지 않았던 서울의 부동산 개발

 

 

 

1. 계획만으로만 투자를 결정하지 말자

 

'계획은 계획일 뿐' 지금까지 수많은 개발 계획이 발표됐지만, 대체로 추진되지는 않았다.

 

2. 서울의 양적 성장은 더 이상 힘들다

 

서울은 대규모 개발을 추진할 만한 대규모 택지가 없으므로 더 이상 양적으로는 성장하기 어렵다. 이제는 질적인 성장에 초점을 맞춰야 한다. 

 

3. 서울은 재개발, 재건축 공급도 한정적이다

 

재개발, 재건축 사업은 주택 수를 대폭 늘려주는 역할을 하기 어렵다. 재건축도 최근에는 1:1 공급이 많다. 임대 주택을 제외하면, 일반 주택으로는 거의 같은 수로 대체되는 것이다. 이와 아울러 복지 정책의 확대로 청년 주택, 임대 주택의 수가 증가할 수밖에 없다. 즉, 같은 면적이라도 일반 주택으로 추가 공급되는 주택수는 줄어들 수밖에 없다는 의미이다.

 

 

 

 

2040 서울도시기본계획의 핵심

 

6대 키워드 : 보행 일상권, 수변 공간, 중심지 혁신, 도시계획 대전환, 철도 지하화, 미래 교통 인프라

 

 

2040 서울도시기본계획 6대 공간 계획

도시 공간 재구조화	1. 보행 일상권 조성 2. 수변 중심 공간 재편 3. 미래 성장 거점, 중심지 혁신 4. 다양한 도시 모습, 도시계획 대전환
미래 도시 인프라 구축	1. 기반 시설 입체화 (지상 철도 지하화) 2. 미래 교통 인프라 확충

 

 

공간의 효율성 극대화

 

▷ 주거, 일자리, 여가가 도보 30분 내의 공간에서 모두 가능하도록

 

 

 

 

 

▷ 보행 일상권으로 투자 인사이트 찾기

 

기본적인 거주 환경이 좋아야 하고, 일자리가 있어야 하며, 무엇보다 그곳에 존재하는 것이 즐거워야 한다. 

 

일자리의 양으로만 놓고 보면 강남구, 서초구 송파구, 종로구, 중구, 용산구, 영등포구, 마포구 등이 대표적인 일자리 밀집 지역이다.

코엑스, 고속버스터미널, 잠실역, 용산역, 홍대입구역, 광화문, 명동 등은 이미 일자리가 갖춰진 입지이므로 프리미엄이 매우 높다.  따라서 투자적인 관점에서 볼 때 지금 핵심 입지 인근 지역으로 눈을 돌려야 한다.

 

이와 반대로 보행 일상권의 가장 큰 장벽은 혐오 시설의 유무이다. 대표적인 예로는 사창가, 유흥업소, 군대, 차량 기지 등을 들 수 있다.

 

 

 

 

도시 속 수변 공간의 다양한 변화

 

▷ 서울 전역 61개 하천의 잠재력

 

시민의 삶의 질을 높일 수 있는 대표적인 공간으로 '수변'을 들 수 있다. 2040 서울도시기본계획에는 서울 전역에 흐르는 61개 하천 등의 물길과 수변의 잠재력을 이끌어 내 도시 공간을 지역과 시민 생활의 중심으로 재편하겠다는 계획이 포함돼 있다.

 

 

▷ 개성을 살린 입지별 수변 활성화 전략

 

하천의 크기와 위계에 따라 소하천·지류, 4대 지천(안양천, 중량천, 홍제천, 탄천), 한강의 수변 활성화 전략을 각각 마련하는 데 있다.

 

 

 

 

서울 도심, 여의도, 강남 3 도심 기능 강화

 

▷ 3도심 기능을 고도화해 도시 경쟁력 업그레이드

 

▷ 수도 서울의 상징, 서울도심을 '4+1축'으로 확산

• 국가 중심축(도심비즈니스 허브) : 광화문 ~ 시청
• 역사 문화 관광축(관광산업 허브) : 인사동 ~ 명동
• 남북 녹지축(신산업 허브) : 세운지구
• 복합 문화축 (패션, 뷰티 허브) : DDP
• 동서 방향의 글로벌상업축(도심부 활성화) : 광화문~DDP

2040 서울도시기본계획 보고서

▷국제 교류의 거점, 여의도

 

글로벌 금융 중심으로 육성 중인 여의도는 용산 정비창 개발을 통한 국제업무 기능과 연계해 한강을 중심으로 한 글로벌 혁신 코어로 조성한다.

 

▷ 글로벌 업무의 중심, 강남

 

테헤란로를 따라 업무 기능이 집적, 포화된 강남은 경부간선도로 입체화, 국제교류 복합지구 조성 등과 연계한 가용지 창출을 통해 중심 기능을 잠실, 서초 등 동-서 방향으로 확산시킬 계획이다.

 

 

 

다양한 도시 모습 꾀하는 규제 개편

 

▷도시계획의 패러다임 대전환, '비욘드 조닝'

비욘드 조닝은 주거·업무·상업 등 기능의 구분이 사라지는 미래융·복합 시대에 맞는 서울형 신용도지역 체계이다.

 

2040 서울도시계획 보고서

 

▷ 35층 높이 규제 삭제

▷ 단계적 지하화로 도심에 활력을 부여하고 가용지 부족 문제까지 해소!

▷ 자율주행버스 등 미래 교통 인프라, 서울 전역에 구축

▷ 서울형 UAM 기반 마련

    UAM(Urban Air Mobility) : 도심항공교통, 항공기를 활용하여 사람과 화물을 운송하는 도시교통체계를 말한다.

 

 

 

 

서울에 세계의 일자리를 모이게 하라!

 

국제 도시 경쟁력 강화 방안

 

▷ 글로벌 서울을 위한 여섯 가지 비전

 

 

 

서울의 중심지 체계 한눈에 이해하기

 

서울의 중심지 체계

도심 중심 -  종로, 강남, 여의도
광역 중심 - 창동·상계, 청량리·왕십리, 상암·수색, 마곡, 용산, 가산·구로, 잠실

 

 

 

6대 융·복합 산업 거점

 

• 홍릉 - 바이오 의료 클러스터
• 상암·수색 DMC - 문화 콘텐츠+VR / AR 등 신기술 접목 고도화
• 마곡 M밸리 - R&D 융·복합
• 가산·구로 G밸리 - IoT 중심 혁신 활동 공간
• 양재·개포 - AI, 빅데이터 등 신산업 R&D 캠퍼스
• 공덕 - 블록체인 &핀테크 벤처

 

 

 

교통·상권·입지로 보는 서울 부동산 미세분석

 

서울 미래 교통망 계획의 시사점

 

1. 실제는 계획과 다를 수 있다

단순히 개발 호재는 개발 호재로만 끝날 수도 있다는 점을 고려해야 한다.

 

2. 서울은 어떻게든 개발된다

사업성이 높은지 낮은지에 대한 평가는 항상 이용하는 사람이 얼마나 있느냐로 판단해야 한다. 서울은 비서울 지역 대비 어떤 부동산 시설이라도 수요층이 더 많다고 평가할 수 있다.

 

3. 서울은 수도권으로 확장되고 있다

서울을 물리적으로 확대시킬 수는 없다. 그래서 앞서 서울 주변 지역이 서울의 역할을 나눠 수행한다고 이야기했다. 

 

4. 강남과 연결되면 무조건 좋다

서울 지하철 그리고 수도권 광역 철도망의 역사는 강남과의 접근성을 높이고자 하는 노력의 일환이라는 점이다. 

 

▷ 교통망과 일자를 묶어서 생각하라

▷ 철도망과 도로망이 신설되거나 연장되는 지역은 어디인가?

▷ 기존 노선이 연장되는 교통 호재

▷ GTX는 일자리를 중심으로 봐야 한다

 

 

 

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[서울 부동산 절대원칙]에 대한 많은 내용을 여기에 담기엔 부족했지만 내가 몰랐거나 중요하다고 생각된 부분만 정리해서 올려놓았다. 책 리뷰를 쓰면서 자료를 다시 찾아가면서 읽었는데, 처음 읽었을 때는 눈에 들어오지 않던 내용이 다시 보이게 되었다. 역시 책을 다독다독!!

 

책의 제목처럼 부동산을 투자하는 사람이라면 왜 꼭 서울을 봐야 하는지에 대한 명확한 대답을 얻을 수 있다. 사람들이 궁금해하는 부분부터 생각하지 못한 부분까지 체계적으로 정리되어 있어서 읽는 동안 시간 가는지 모르고 읽었다. 소설책도 하루 만에 못 읽는데, 훌륭한 책이다!

 

나도 최근 지방 쪽이라도 괜찮지 않을까 했는데, [서울 부동산 절대 원칙] 책을 읽고 나니 투자를 하려면 왜 좋은 곳에 해야 하는지, 왜 공부를 꼭 해야하는 지 한번 더 깨달았다. 부동산의 모든 해답은 서울에 있다. 꼭 서울이 아니더라도 지방에 좋은 곳이 많지만 결국 사람들이 추구하는 곳. 답은 정해져 있다. 하지만 서울이 답이 되려면 선택지에 서울이 있어야 하는데, 휴... 쉽지 않다. 

지금 내가 할 수 있는 건 공부하고 분석하고 내 기준을 확실히 정하고 기회를 노려야 한다. 

입지의 답이 서울이긴 하지만 서울을 기점으로 한국 모든 곳이 좋은 입지가 되었으면 좋겠다.