[1]경매 교과서 - 설마 안정일

 
4월부터 시작한 부동산 경매공부.
경매 교과서는 추천을 받아 읽게 되었다.
이 책의 장점은 책을 읽고 유튜브에서 강의도 무료로 들을 수 있다는 점!
 
그리고 경매에 대해 액기스만 딱! 뽑아서 만들어진 책이여서 너무 좋다.
 
경매교과서는 총 8장의 큰 주제로 구성되어있다.
한 게시글에 모든 정보를 넣기보단 조금 세분화해서 다룰 예정이다.
 
나는 이 책을 2번 읽었고 한 3주정도 지난것같은데, 책 리뷰를 쓰려고 다시 보니 왠지 낯설다....
역시 뭐든 쉬운건 없다 ㅠㅜ
블로그에 글로 정리하면서 보면 더 많은 걸 익힐 수 있겠지~ 기대하며 시작한당
 
 
 

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제 0장 경매

 

경매는 왜 나올까?

 
집주인(소유자)이 빚이 많으면 자신의 집을 포기하게 되고 채권자는 집주인이 집을 팔아서라도 빚을 갚아 주기를 원하게 되면서 시작된다. 집을 포기해버린 집주인을 대신해 채권자(임차인)이 집을 팔고 빚을 회수하려는 시도를 하는데, 이것을 강제 매각이라고 한다. (강제 매각 : 집주인 의사와 상관없이 강제로 매각한다는 뜻)
 

경매 교과서

 

용어 정리
채권자 : 받을 돈이 있는 사람
채무자 : 돈을 갚아야 하는 사람

 

경매 교과서

 
채권자의 강제 매각에 의해서 집이 2억에 낙찰(팔림)되면, 낙찰금액인 2억을 가지고 채권자들이 배당(나눠갖음)을 받게 된다. 만약 집값은 2억인데, 빚이 2억을 넘기게되면 채권자 중 누군가는 받고 누군가는 못받게 되므로 이를 방지하고자 법원에서 물건을 팔고(강제매각), 낙찰금을 채권자들에게 배당해준다.
 
 

경매 - 법원에서 진행한다 / 빚(채무)을 못 갚으면 법원을 통한 경매
공매 - 자산관리공사(캠코)에서 진행한다 / 세금을 체납하면 자산관리공사를 통한 공매

 

'경매를 배운다'  ≫ '배당을 배운다'
 

 
 

권리분석이란?

경매로 집을 산다는 것은 그 집에 빚이 있다는 것을 알고 사는 것이기 때문에 낙찰자 또한 빚을 책임지게된다.
그렇기에 경매로 집을 사기전 꼭 미회수 채권을 누가 책임지느냐를 따지는 '권리분석'이 필요하다.
 
 

용어 해석

소멸 : 사라진다는 뜻으로 '말소'라는 단어도 같이 쓴다. 낙찰자가 경매를 통해 물건을 샀을 때 따로 물어줘야할 빚이 없다는 뜻이다.

인수 : 떠안는다는 뜻이다. 경매를 통해 집을 산 낙찰자가 빚을 물어줘야 한다는 뜻이다.

 
권리분석을 통해 소멸이나 인수되는 것이 있는 지 꼭 꼼꼼하게 따져야한다. 빚을 낙찰자가 인수해야 한다면, 그런 물건을 인수할 금액을 감안해서 그만큼 가격을 낮춰서 입찰가를 정해야한다.
 
 
 
 
 

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제 1장 권리분석의 시작

 

권리분석의 시작

 

용어설명

감정가 : 경매 물건이 법원에 접수되고, 법원에서 그 물건의 가격을 매기는 것을 감정가라고 한다. 경매를 시작하기 위한 출발 가격으로 시세와는 아무 관련이 없다. 시세보다 낮을 수도 높을 수도 있기 때문에 감정가를 기준으로 입찰가를 결정하면 안된다.

최저가 : 입찰자가 써낼 수 있는 금액의 하한선이란 뜻이다. 입찰가를 쓸 때, 이 금액(최저가) 이상은 써야 한다.

유찰 : 아무도 입찰하지 않아 최저가를 낮추는 것을 뜻한다.

저감율 : 직전 가격의 20%(서울 관할 법원) 또는 30%(그 외 지역) 

 
 
은행 대출(또는 은행 빚)
 
은행 빚은 무조건 소멸된다. 이말은 낙찰자가 책임질 일이 없다라는 뜻이다.
 
 
임차인 보증금
 
임차인의 전세 또는 월세 보증금은 소멸될 수도 있고, 인수될 수도 있다. 권리분석의 대부분은 결국 임차인 분석.
 
 
권리분석
 
- 은행 빚 : 0000년 0월 0일자 저당권 10억(채권자 저축은행)  ≫  소멸
- 임차인 없음  ≫  인수/소멸을 따질 필요 없음
 
즉, 임차인은 없고, 은행 빚 10이 있는 경매물건.
은행 빚은 소멸되는 권리이기 때무에 낙찰자가 인수를 신경 쓸 필요가 없다.  ≫  입찰하기 좋은 물건
 
 

말소기준권리

 
등기부등본
 
부동산에 관한 권리관계는 부동산 등기부등본에 기재한다. 여기에 기재되는 내용은 부동산에 대한 기본 내역(주소, 면적 등등), 소유권 및 소유권에 대한 권리, 채무(빚)
등기부등본은 누구나 볼 수 있다.
등기는 시간순으로 먼저 등록한 사람이 선순위가 되고 선순위 후에 등록한 사람은 후순위가 된다. 먼저 기록되는 권리가 나중에 등재되는 권리보다 훨씬 유리하다.
(경매에서 배당을 받더라도 앞선 권리가 먼저 배당을 받고, 뒤 순서에 있는 채권<권리>응 배당 금액이 없어서 못 받는 경우가 생긴다.)
 
 
말소기준권리
 
규칙 1. 등기상의 (근)저당권은 무조건 소멸이다.
소멸이라고도 하고 말소라고도 하는데 등기에서 지우는 행위이다.
"저당권=소멸' (그냥 외우기)
 
 
규칙2. 저당권보다 순위가 늦은 권리는 소멸된다.
저당권은 소멸되고, 저당권보다 후순위 권리도 역시 소멸된다.
 

경매 교과서

 
말소기준권리의 핵심 : (근)저당권/가압류
저당권 외에 가압류도 말소기준권리에 해당한다. 저당권과 똑같은 효과를 가지고 있다. 가압류는 자동소멸, 가압류 이하 모든 후순위 권리는 소멸된다.
 
 
 

권리분석 예제

 

 

1번 - 2007년 12월 07일 : 가처분
2번 - 2007년 12월 10일 : 가압류 ------- 말소기준권리
3번 - 2007년 12월 18일 : 강제경매
4번 - 2008년 02월 18일 : 가압류
 
가압류보다 먼저 온 가처분은?
말소기준권리보다 선순위이기 때문에 법원에서 할 수 있는 건 아무것도 없다.
선순위 가처분은 낙찰자가 직접 해결(등기에서 지우기)해야 하는데, 권리자(가처분권자)에게 지워 달라고 부탁을 해야한다. 그러면 가처분권자는 지워주는 대신 돈을 요구한다. 이것을 바로 '인수'라고 한다. 
얼마를 요구할 지(즉, 임수금액) 파악하고 입찰을 해야 하는데, 그게 파악 혹은 협상이 안 되면(인수금액을 모르면) 입찰을 하면 안된다.