흙수저 루저, 부동산 경매로 금수저 되다 - 김상준

 

 

흙수저 루저, 부동산 경매로 금수저 되다는 부동산 경매로 성공하기까지 실제 경험을 바탕으로 실질적이고 구체적인 방법을 담고 있는 책이다. [대장TV] 유튜버로도 유명하고, 영상에서 꼼꼼하게 알려주는 것처럼 책에서도 A부터 Z까지 초보도 잘 이해할 수 있도록 구성되어 있다.

 

 

 

 

 

Part 01 수익 올리는 부동산 경매, 지금 시작하자

 

경매의 장점

• 소액으로 투자가 가능하다.
• 경매물건은 통산 6개월 전에 감정평가된 가격이라 시차로 발생하는 가격변화를 노릴 수 있다.
• 한번 유찰될 때마다 서울 20%, 수도권 30% 할인된 가격으로 낮아진다.

경매 주의점

• 터무니없이 매도가액이 높은 경우를 피하라
• 낙찰 후 수리비용까지 감안하여 입찰가를 선정하라
• 낙찰받은 부동산을 임대 또는 매매를 할 땐 최소 20군데 이상의 부동산ㄴ에 매물을 접수하라

 

사례

1. 임장활동을 통해 시세 5,500만 원인 빌라를 3,500만 원이라는 저렴한 가격에 낙찰받은 사례
2. 매월 20만 원의 임대소득을 올린 사례
3. 간단하게 1,300만 원 수익 올린 사례
4. 명도비용에 관한 사례

 

 

 

 

 

규칙을 정하고 꼼꼼히 체크하면 무조건 이기는 재테크

흙수저 루저, 부동산 경매로 금수저 되다

 

 

 

 

 

Part 02. 부동산 경매, 생각보다 어렵지 않다

대부분의 사람들은 대출이 있는 집을 매도하거나 임대할 때 꺼려하지만 걱정하지 않아도 된다. 경매 낙찰 후 대출이 80% 있는 집을 구매한 경우, 매도를 하면 계약금과 중도금을 치르고 마지막 잔금을 치를 때 입금된 잔금을 가지고 법무사가 등기에 걸려있는 근저당을 깨끗하게 해지한 후 소유권을 이전시킨다. 적당한 대출은 오히려 거래를 용이하게 해주고, 대출이자는 소액이지만 집값은 수천만 원씩 오른다.

 

 

 

 

 

부동산 경매의 장단점

경매도 일반매매처럼 대출제도를 활용할 수 있다.

 

 

 

장점	단점
1. 저렴한 가격으로 구매 가능 최초의 최저매각가격이 한국감정원 감정가격으로 결정되어 시가보다 저렴한 가격으로 매수가 가능	1. 위험성 존재 경매부동산은 시세보다 저렴한 것이 보통이지만 권리분석이나 물건분석을 잘못한 경우에는 시가가 높은 가격으로 거래되는 경우가 있다.
2. 법원에 의한 소유권이전등기 촉탁 매수인은 매각대금을 완납할 때에 권리를 취득하고 매수인은 등기에 필요한 서류 등을 첨부한 신청서를 법원에 제출하면 법원이 등기소에 직접 소유권이전등기를 촉탁하므로 편리하다.	2. 어렵고 복잡한 명도 및 인도 법원이 채무자 및 소유자 또는 부동산의 점유자로 하여금 부동산을 매수인에게 인도하도록 하는 데 6개월이 소요된다. 따라서 이부분의 절차가 복잡하고 시간과 비용이 많이 들 수 있다.
3. 깨끗한 권리관계 매각부동산 위의 모든 저당권은 경매 매각으로 소멸한다. 지상권. 지역권. 전세권 등 등기된 임차권도 저당권.압류채권.가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸되므로 권리관계가 깨끗하다.
4. 토지거래허가구역 내에서 토지거래허가가 면제된다.

(흙수저 루저, 부동산 경매로 금수저 되다)

 

 

 

 

부동산 경매의 3가지

 

지하철역에서 도보로 10분 거리, 역세권을 찾아라

 

부동산은 호재의 작용으로 수요가 증가할 때 상승한다. 대표적인 호재는 학권, 근린시설, 교통편, 일자리 창출 등이 있다. 그중 제일 중요한 부분은 지하철역에서 도보로 10분 거리, 즉 역세권에 속하는 곳이다. 

 

 

 

본인이 거주하는 지역 위주로 물건 분석을 하라

 

현재 거주하는 지역 외에 타지역을 조사하기 위해선 많은 시간이 소요되므로 우선적으로 본인이 살고 있는 지역 위주로 경매물건을 분석하는 것이 좋다. 본인이 거주하는 동네라면 교통, 학군, 근린시설 등에 대해 잘 알고 있으므로 물건분석하는 시간을 단축할 수 있다. 경매물건분석은 수요가 많은 아파트나 빌라 위주로 진행하면 일이 빨라진다.

 

 

 

 

 

KB, 네이버부동산, 국토교통부를 활용하라

 

시세를 조사하기 위해서는 대출에 기준이 되는 KB시세, 네이버 부동산 시세, 국토교통부 실거래가 등을 이용한다. 전체 조사한 가격의평군값을 확인한 후 인테리어비용, 부동산 명도비용, 부동산 중개료,취득세 및 등록세, 목표수익 등을 빼고 원하는 수익이 나올 수 있는 최종 입찰가를 선정할 수 있다.

 

 

 

 

 

부동산 경매의 원리와 구조

 

1. 말소기준권리

 

말소기준권리란 낙찰자가 낙찰금액을 납부하면 말소기준등기를 포함한 모든 권리가 소멸되는 것을 뜻한다.

(대표적으로 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기가 있다.)

말소기준권리를 찾으면 그 권리기준 밑에 설정된 모든 권리는 소멸되고, 그 위로 설정된 권리는 특수물건으로 낙찰받아도 인수해야 되는, 즉 물어줘야 하는 비용이 되므로 조심해야한다. 

 

 

2. 우선변제권

 

우선변제권이란 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말하며, 선순위자가 우선적으로 모든 금액을 변제받은 이후에 나머지를 가지고 후순위자가 변제를 받을 수 있게 된다. 

우선변제권의 기준일은 전입신고 기준으로 다음날 0시에 대항력이 발생된다.

경매 투자자들은 대항력이 있는 임차인이 있는지 면밀히 파악하여 경매에 응찰해야 한다.

 

 

 

 

최우선변제관과 우선변제권의 비교

구분	최우선변제권	우선변제권
요건	대항요건	대항요건+학정일자인
효력	다른 담보물권자(타 권리자)보다 우선변제	후순위권리자가 기타 채권자보다 우선변제
범위	소액보증금	무제한
우선변제범위	소액보증금 중 일정액	보증금 전액
제한	주택가격의 1/2 범위 안에서	무제한
대항요건완비시기	경매개시결정 기입등기 전	시기에 상관 없음
법인적용 여부	적용대상이 아님	적용대상임

(흙수저 루저, 부동산 경매로 금수저 되다)

 

 

 

 

2. 가등기와 가처분

 

가처분이란 채무자의 재산 은닉 등으로 위험에 처해 있을 경우, 보전을 위해 그 권리에 관한 분쟁을 소송으로 해결하거나 강제집행이 가능하게 될 때까지 잠정적, 가정적으로 행해지는 처분으로 '이 부동산이 소송을 하고 있으니 주의하라는' 뜻이다. 

채무자가 돈을 못 갚았을 때 본등기가 진행되고, 만약 본등기를 할 요건이 갖춰지지 못한 경우에는 진짜 등기의 순위를 보전하기 위해 임시로 가등기가 진행이된다. 입찰하려는 경매물건에 선순위로 가등기가 있으면 낙찰자가 인수할 상황이 생길 수 있어서 주의해야한다.

 

 

가등기와 가처분의 차이

구분	가등기	가처분
목적	본등기를 위한 순위보전	처분 금지
신청권자	매도인과 매수인의 합의에 의하여 신청	채권자가 일방적으로 신청
신청대상	매매계약을 체결한 부동산	취드시효가 완성된 부동산, 명의신탁부동산, 소유권 유보, 양도담보목적물, 중도금까지 즈급한 부동산, 사해행위 취소소송의 목적물
효과	가등기 후 이루어진 가압류, 압류, 강제경매, 근저당, 전세권, 증여, 소유권 이전, 가처분 등은 등기 시 모두 직권말소의 대상이 됨	가처분 후 처분행위(근저당권, 전세권, 가등기, 소유권 이전 등)와 집행행위(가압류, 압류)는 가처분권자가 승소함ㄴ 가처분권자의 단독말소 신청에 의하여 모두 말소됨(단, 소유권 이전등기청구권에 관한 가처분에는 우선적 효력이 없기 때문에 가처분 후에 행해진 가압류, 압류도 유효함)

(흙수저 루저, 부동산 경매로 금수저 되다)

 

 

 

 

 

주의해야 하는 대항력 있는 임차인 유형

 

대항력이 있는 임차인은 경매로 낙찰된 물건이여도 보증금을 모두 돌려받을 때까지 부동산을 점유할 수 있는 권리이다. 주택의 점유와 전입신고가 말소기준권리보다 앞서면 대항력이 인정되며 이와 같은 요건을 갖춘 임차인이 대항력 있는 임차인으로 구별된다.

 

[ 대항력 있는 임차인별 유형 ]

 

1. 임차인이 전입신고, 확정일자, 배당요구를 모두 제대로 마친 경우

이때는 임차인이 보증금을 모두 배당받을 수 있어 매수인이 인수하는 부담이 없어진다. 하지만 낙찰가가 인차인 보증금보다 낮거나 체납된 각종 세금이 많다면 대항력 있는 임차인으로부터 못 받은 배당금을 매수인이 인수하게 될 수 있다.

 

2. 대항력 있는 임차인이 전입신고, 배당요구를 했지만 확정일자가 없거나 늦은 경우

확정일자가 없거나 물권보다 늦은 후순위 권리라면 배당순위가 뒤처져 못 받은 보증금을 낙찰자가 떠안아야 한다.

 

3. 대항력 있는 임차인이 전입신고를 하고 확정일자를 받았으나 배당요구를 안 한 경우

임차인이 배당 요구를 안했기 때문에 보증금 전액을 매수인이 인수해야 한다. 

 

4. 대항력 있는 임차인이 전입신고를 하고 확정일자를 받았으나 배당요구를 늦게 한 경우

배당요구 신청일이 배당요구 종기일보다 늦으면 배당요구를 하지 않은 것으로 간주하고 배당을 하지 않게 된다. 따라서 보증금을 전액 매수인인이 인수해야한다. 

 

 

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Part 03. 이제는 실전, 직접 발품을 팔아라

 

부동산 경매 수익률 분석하는 방법

어떤 아파트를 선택해야할까

매도차익 or 임대수익, 어떤 것이 좋알까?

수익률은 현장조사 임장 여붕 따라 달라진다

부동산 중개업소의 정보를 활용하라

경매 컨설팅 업체는 피하라

경매받은 물건을 빠르게 임차나 매도한느 방법은?

낙찰은 받았는데 대출이 안 나오면 어쩌지?

경매물건 중 대지권미등 해결방법

꼼꼼한 준비만이 소중한 사람을 지킬 수 있다

 

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Part o4. 법과 제도, 기본만 알면 쉽다

 

등기부등본 어떻게 봐야 할까?

주택임대차보호법을 이해하자

분양가상한제도가 ㅁ경매 투자에 문제가 될까?

면밀한 시세조사로 수익률을 높여라

입찰 전에 이것만큼은 알아둬라

부동산 경매 배당 3원칙과 배당 순위

특수물건 중 유치권 완전 정복

경매의 함정을 피하기 위한 10계명

 

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Part 05. 마지막까지 꼼꼼하게 챙겨라

 

경매 낙찰 후 인테리어 꿀팁

시공사례로 본 똑똑한 인테리어

경매 투자, 개인과 사업자 중 누가 유리할까?

부동산 양도소득세 절감 방법

기한 내에 양도소득세 예정신고를 하라

현장을 제대로 파악하고 협상하라

임대든 매매든 빨리 하고 싶다면?

갭 투자와 경매 투자 중 뭐가 더 좋을까?

갭 투자의 장점과 단점

100세 시대, 축복인지 재앙인지는 당신의 선택

 

 

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전에 썼던 '경매 교과서'가 부동산 경매의 기초이면 '흙수저 루저, 부동산 경매로 금수저 되다'는 기초적인 면보다는 실전 경매를 했을 때 어떤 부분을 체크하고 유의해야하는 지 자세히 설명이 되어있다. 다만, 경매 교과서보다 글 위주로 나와 있어서 처음 경매나 부동산을 공부하는 사람이라면 조금 어려울 수도 있을 것같다

(그래두 책 표지 글씨 제목은 홀로그램처럼 반짝 거려서 이뿌당)

 

이 책은 경매 오프라인 강의를 듣기 전에 먼저 사본 책이다. 수업을 듣기 전에 봤을 때는 그냥 술술 읽혔었는데, 오프라인 강의를 듣고 나서 책을 다시 보니..'음.. 내용을 조금은 이해하고 읽었었나? 뭐지.. 이렇게 내용이 많았나?.. 미스테리 ㅎㅎ

 

경매 수업을 듣기 전에 이 책을 산 이유는 큰언니가 대장TV 팬이여서 나도 함께 유튜브로 많이 봤었다. 유튜브에서는 실제로 임장가는 법과 물건들을 꼼꼼하게 분석해서 많이 도움이 된다. 

그리고 대장TV도 경매 수업이 있고, 수업을 들어볼까 고민도 했었다. 다만 수업료가 우리 기준에 쎈편이여서 경매에 대한 지식이 0인 상태로 들으면 이해도가 느리고 내것으로 만드는 것이 적을 것같다는 생각이 들어서, 먼저 경매 용어도 익히고 돌아가는 상황이라도 살짝 이해를 하고 들어보는 게 좋을 것같아서 이렇게 책도 읽고 다른 오프라인 강의도 들어보았다.

 

 이 책도 여러번 읽고 또 읽어서 내껄로 만들어야겠다