[2] 경매 교과서 - 설마 안정일

경매 교과서

경매 교과서 제 2장에서는 임차인에 대해서 배울 수 있다. (임차인 보호법, 임차인의 권리, 대항력, 우선변제권, 배당요구, 권리분석 등)
경매 교과서 제 3장에서는 소액임차인에 대해서 배울 수 있다. (최우선 변제, 주택임대차보호법, 소액임차인의 자격 등)
 
 
 
 

제 2장 임차인

 

임대차보호법 

임차인(또는 세입자)에게는 권리가 있다. 

1. 임대차 기간 동안 해당 주택을 점유하고 거주할 권리
2. 임대차 기간이 끝나면, 보증금을 돌려받을(보호를 받을) 권리

 

임차인의 권리

경매가 진행되는 집에 사는 입차인에게는 대항력 / 우선변제권 / 배당요구 3가지 권리가 있다.

• 대항력 : 낙찰자가 찾아와서 나가라고 할 때, 안 나가고 계속 살 수 있는 권리 또는 보증금을 전부 돌려받고 나갈 권리
• 우선변제권 : 배당을 받을 권리 즉, 낙찰 대금 중에 보증금에 해당하는 금액만큼 돌려받을 권리
• 배당요구 : 우선변제권과 연관되는 권리로 임차인은 배당요구를 할 수 있다.

 
 
 

대항력

임차인은 반드시 전입을 해야 하고, 그때부터 임차인의 법적 지위를 얻게 되며, 대항력도 생긴다.
 

말소기준권리보다 빠르면 선순위(인수), 늦으면 후순위(소멸)
 

임차인도 이와 똑같은 규칙이 적용된다.

• 말소기준권리보다 먼저 전입했으면, 선순위 임차인 = 대항력 있음
• 말소기준권리보다 늦게 전입했으면, 후순위 임차인 = 대항력 없음

만약 임차인이 전입을 하지 않으면? 임차인이 아니기 때문에 아무런 권리와 대항력이 없다.
 
 
 

경매 교과서

말소기준권리 : 2011년 11월 1일자 근저당
임차인 전입일 : 1997년 4월 10일
 
 
임차인 전입일이 말소기준권리(근저당) 날짜보다 14년 빠르다. 선순위 임차인+대항력이 있다.
≫ 임차인의 보증금은 인수이다.
 
 
전입일과 저당권 설정일. 두 날짜가 같다면?
대항력은 "전입신고 다음 날부터"효력이 발생하므로 임차인의 실제 대항력 발생일은 전입한 다음 날이다.
 
 
 

우선변제권(확정일자)

 
임차인이 확정일자를 받으면, 채권을 확보하는 효과를 얻게 된다. 
임차인에게 확정일자가 없으면, 배당에 참여할 수 없다.
 
확정일자는 단지 배당 참여 여부만 결정. 확정일자가 있다고 해서 보증금 전액을 돌려받는 것은 아니다. 배당에 참여해서 순서를 따지고, 그 순서에 따라 배당을 받게 되고, 만약 순서에서 밀리면 보증금 주 ㅇ일부 또는 전부를 못 받을 수도 있다.
 
 
 
 

배당요구

확정일자를 받으면 배당요구를 해야한다. 임차인이 배당을 받기 위해서는 전입+확정+배당요구를 해야한다.
또한 배당요구 마감일(배당종기일) 전까지 해야 한다.
 
전입을 안하면? 임차인이 아니여서 배당X
확정일자가 없으면? 법에 의해 배당X
배당요구를 하지 않으면? 배당을 받지 않겠다는 의미로 해석해서 배당X
 
 
 

권리분석 순서

1. 말소기준권리 찾기
√ (근) 저당권
√ 가압류
2. 임차인 선순위/후순위 파악
√ 전입날짜
3. 임차인 배당순위
√ 전입 & 확정일자
 
 
 
 

임차인 배당순위

1. 전입날짜와 확정일자가 같은 경우
등기부등본 상의 권리를 날짜 순서에 맞게 끼워 넣으면 된다.

10월 1일	근저당 A	1억
11월 1일	전입	1억
11월 1일	확정
12월 1일	근저당 B	1억

 
 
2. 전입날짜와 확정일자가 다른 경우
둘 중에 늦은 날짜로 배당순위를 잡으면 된다.

10월 1일	근저당 A	1억
11월 1일	전입	1억
12월 1일	근저당 B	1억
12월 30일	확정

전입이 11월 1일, 확정이 12월 30일이라면, 둘 중에 늦은(확정) 날짜인 12월 30일이 배당순위가 된다.
반대로 전입이 확정일자보다 늦는 경우에는 전입날짜로 배당순위를 잡는다.
 

경매 교과서

 

 
임차인과 권리분석 표

순위	권리분석 : 배당순위
1	02.11.22	근저당	34,560,000	말소기준권리
	03.02.12	전입	10,000,000	소멸
2	03.05.06	가압류	208,230,000
3	03.06.04	가압류	1,410,000
4	05.11.15	확정

임차인 전입 이후에 가압류 2건, 그 이후에 임차인이 확정일자를 받았다.
이럴 때 전입과 확정 중 늦은 날짜인 확정일(2005.11.15) 순서에 배당을 받게 된다.
낙찰자가 인수할 금액없음.
 
 
 

제 2장 임차인에서는 이 위에 글 외에도 아래 주제에 맞는 글에 대해서도 읽어볼 수 있다. 실제 경매사이트에서 있었던 물건 사례를 첨부해서 설명이 되어 있어서 이해하기가 쉬웠다.
 

• 배당요구하지 않은 선순위 임차인
• 위장 임차인 잡는 법
• 보증금 증액
• 사례 (가) : 저당권 이후 전입, 왜?(근저당 말소하기로 특약)
• 사례 (나) : 등기 볼 줄 모르는 신혼부부에게 시세보다 싼 전세란...
• 전입보다 확정이 빠른 경우 (주소를 뺐다가 다시 넣으면?)
• 전입세대열람

 
 
 
 

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제 3장 소액임차인(최우선변제권)

 

소액임차인의 기준

소액임차인은 보증금이 적은 임차인을 뜻한다. 2021년 5월 서울에서 소액임차인의 기준은 보증금이 1억 5천만 원이다.
소액임차인의 좋은 점은 배당순위가 0순위로 올라간다. 근저당보다 늦어서 순위가 2순위 3순위여도 근저당을 제치고 맨 머저 배당을 받게된다.
하지만 보증금 전액을 몽땅 배당받지 못한다. 2021년 5월 서울에서는 보증금이 1억 5천만 원 이하 소액임차인인 경우
보증금의 일정액인 5,000만 원을 최우선 변제받을 수 있다.
 
 
 
 

 
 
제 2장에서 배운 내용대로라면 근저당(2018.01.20)이 선순위 / 임차인(2018.05.26)이 후순위이기 때문에 임차인이 배당받을 사항은 없다고 배웠다. 하지만 서울 2018년 5월 기준으로 주택임대차보호법에 의하면 1억 원 이하 보증금이면 3,400만 원까지 배당을 받을 수 있다. 또한 소액임차인의 경우 물건의 가격이 높게 낙찰되어 0순위로 배당을 받은 이후에도 낙찰가가 남는다면 한번 더 받을 수 있다. 확정일자가 없어도 배당을 신청한다면 낙찰금에 대한 배당을 받을 수 있는 자격이 생긴다. (이 부분은 책에서도 홈336 카페나 유튜브(설마 안정일) 채널에서 동영상을 참고하라고 써있다.)
 
주택임대차보호법은 인터넷등기소에서 확인할 수 있다.
http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp - 주택임대차보호법 검색 - 2. [웹문서] 대한민국 법원 인터넷등기소
 
 
소액임차인의 자격 : 경매되기 전에 전입과 배당 신청을 해야한다.
 
이 외에도 소액임차인에 대한 다양한 사례 등에 대해서 자세하게 읽어볼 수 있다.
 

• 배당을 받을 수 있었으나, 못 받은 사례
• 집주인과 임차인이 짜고 치는 고스톱
• 부동산 경매 작전 빌라 (신축빌라 급급전세 3천만 원)
• 소액임차인 : 주택가액의 1/2조항
• 임차인이 많은 경우 (예, 다가구주택)
• 소액임차인 심화 ( 다단계 최우선변제 1, 다단계 최우선변제 2)
• Q&A로 정리하는 임대차 3법
• 상가임대차보호법(상임법)
• 상가임대차보호법(최우선변제금)
• 상임법 적용을 받기 위한 환산보증금의 범위

 

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책 뒷부분에는 
제 4장 안분배당(평등배당)
제 5장 다가구주택
제 6장 말소기준권리 5가지
제 7장 땅(대지권, 토지별도등기)
제 8장 임차인 대항력 발생 시점
에 대해 다루어져 있다.
 
하나하나 써보려고 했는데, 이것까지 쓰면 책을 거의 복사해서 붙여넣기가 될 것같아서 4장 내용까지만 다루기로 했다ㅎㅎ
 
책 리뷰를 쓰면서 저번달에 배웠던 부동산 경매 오프라인 기초강의를 비교해 보았는데, 경매교과서에 훨씬 더 많은 내용이 담겨져있다. 직접가서 강의를 들은 것도 도움이 많이 되었지만 엑기스만 모아서 놓은 책 덕분에 여러번 읽으면서 경매의 기본 다지기에 엄청 도움이 되었다. 플러스 이 책은 오프라인 강의했던 곳에서도 추천해주었던 책이다ㅎㅎ 전에는 책 제목을 보고 골랐는데, 역시 많은 사람들이 읽고 추천하는데에는 이유가 있다는 것을 또한번 깨닫게되었다~
 
4월달에 지지옥션 사용권을 구매해서 사용해보았는데, 같이 스터디하던 분이 확실이 지지옥션이 보기 편하게 되있다고 하셨다. 비싼 가격만큼 역할을 한다며 ㅎㅎ 
 
5월달인 지금은 임장에 대해서 배우고 있다. 배움의 순서가 뭔가 바뀐 것같은데, 그래도 공부를 시작하니 계속 관심있게 보게되고 하나씩 알아갈 때 즐거움이 커서 엄청 재미있다.