입지 센스 - 훨훨(박성혜)

 

 그렇게 7년가의 결혼 생활 동안 우리는 아끼고 또 아껴서 6000만 원을 모아다.

여기서 대출금을 빼고 나니 우리 부부 손에 남은 순 자산은 고작 3000만 원에 불과했다....

그런데 놀랍게도 그로부터 7년 후 우리의 순자산은 30억 원이 되었다. 봄에 딸기 한 팩 사 먹는 것조차 고민되어

마트에서 들었다 놓았다를 반복할 만큼 아등바등 절약하며 3000만 원을 모았는데,

그 후 7년 동안에는 그런 고생 없이도 자산을 100배나 불린 것이다.

두 기간의 차이는 무엇이었을까? 바로 '누가 일했는가?'다. 앞의 7년 동안은 '내'가 일했고,

뒤의 7년 동안은 '집'이 일했다. 그리고 그로부터 2년이 더 지난 지금은 그전과는 비교도 되지 않은 만큼 자산의 규모가 커졌다....

아무리 고소득 전문직에 종사한다고 해도 자본이 함께 일하지 않으면 큰 부를 이루기 어렵다.

경제적 '여유'는 누릴 수 있을지 몰라도 경제적 '자유'는 얻기 힘들다.

 

- 입지센스 (훨훨) -

 

 

 

 

 

입지 센스

 

입지 센스는 훨훨 박성혜 대표의 책으로 부동산 시장에서 입지의 중요성과 좋은 입지를 보는 안목을 배울 수 있는 책이다. 

부동산에서 좋은 입지는 오를 때 빨리 오르고 하락할 땐 약하게 하락하는 지역을 말한다. 입지 센스 2부에서는 '10년 후에도 오를 아파트를 찾는 입지 센스'로 입지의 내재적 가치와 외부적 가치를 비교하며

'황금입지'를 판별할 수 있는 구체적인 방법도 배울 수 있다.

 

 

 

 

 

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입지 센스 

 

1부 왜 지금 입지인가?

 

아무 집이나 사두기만 하면 무조건 자산을 불릴 수 있는 걸까? 당연히 그렇지 않다. 종잣돈이 2억 원이라면 대출을 일으켜 5억 원짜리 집을 사고, 3억 원이라면 6억 원짜리 집을 사서 자산 규모를 9억 원까지 늘릴 후, 9억 원을 이용해 미래에 12억 원이 될 집으로 갈아타야 자산의 규모를 늘릴 수 있다. 즉 '미래 가치가 기대되는 곳'에 있는 집을 사야 한다.

 

 

 

'미래에 잘될 놈'을 찾아라

 

국내 뉴타인이 처음 시도된 것은 2002년 당시 서울시장이었던 이명박 전 대통력이 길음, 은평, 왕십리 지구를 뉴타운 시법지구로 지정하면서부터였다. 미아·길음뉴타운, 은평뉴타운, 왕십리뉴타운은 대규모의 공동주택으로 바뀌며 주거환경이 좋아져 현재는 탄탄한 실수요층이 시세를 받치고 있다. 그 외 신길, 가재율, 아현, 수색증산, 장위 등 2, 3차 뉴타운이 속속 완성되며 서울의 주거 지도를 바꾸어 놓았다.

이 지역들은 오래전에 형성된 도시인만큼 교통망도 편리하고 상권도 발달되어 입지 자체는 좋았으나, 주택들이 모두 노후화되고 환경이 어수선한 탓에 외면받던 곳들이었다.

 

▶ 수도권과 지방 곳곳에도 낡은 집들이 새 아파트로 변신하고 좋은 입지로 변신할 채비를 하고 있는 곳들이 있다. 이런 변화가 나타나는 곳들의 공통점은 환경이 좋고 교통이 편리하며 일자리가 많은 '우수입지'이다.

 

 

입지 센스

 

 

경기도 인천 구도심 지역들은 서울과 맞닿아 있어 일자리 접근성이 좋지만, 신규 교통망이 잇다라 준공되면 입지 가치는 더욱 높아지게 된다. 

 

도심 노후도가 높은 경기도 고양시, 부천시, 의왕시, 군포시 등은 정비사업과 함께 점차 황금입지로 변할 확률이 높다.

예) 인덕원 - 경기도의 강남

인덕원은 인근 지역인 안양시와 의왕시에 정비사업이 있고 월곶판교선과 GTX-C 노선이라는 교통망 호재까지 겹치면서

수도권의 황금입지로 급부상하게 되었다.

수도권의 동서 일자리를 이어주는 월곶판교선은 이 지역의 '일자리 젖줄',

GTX-C 노선은 승객들을 강남까지 15분 만에 데려다준다. 

 

 

 

지역별 디커플링

 

정부에서 규제를 많이 하면 많이 할수록 거센 반작용처럼 집값은 더 거세게 치솟는다. 모든 정부가 정권을 잡은 시점을 기준으로 부동산 시장이 침체돼 있으면 규제 완화를, 시장이 과열돼 있으면 규제 강화를 시행했다.

 

입지 센스

 

 

 

하락장에 덜 내리고, 상승장에 더 오르는 한 끗 차이

 

강남구 대치동과 개포동은 서울의 핵심 지역으로 교통, 일자리, 환경, 상권 등 좋은 입지의 요건을 두루 갖추고 있다. 그런데도 하락기에는 시세 흐름이 다소 차이를 보였다. 

 

• 대치현대(1999년 입주) 4년 동안 23%의 손 바뀜이 있었으나 시세가 거의 떨어지지 않음
• 개포주공 5단지(1983년 입주)는 12%의 손 바뀜에도 약 25%가 하락

실거주 측면에서 상품의 가치가 다르긴 하지만 이러한 차이를 만든 가장 큰 핵심은 '학군'으로 분석된다.

 

대치현대는 완벽한 역세권 아파트는 아니지만 대치동 학원가에 바로 붙어 있는 아파트로, 학군이라는 요인을 기대하고 들어오는 대치동 실수요자들에게 매우 매력적인 입지다. 학군에 대한 수요는 언제나 꾸준해서 상품이 낡거나 부동산 시장 상황이 바뀌어도 전세가율이 쉽게 떨어지지 않는다.

 

 

 

 

 

 

 

2부 10년 후에도 오를 아파트를 찾아라

 

좋은 입지란 무엇인가

시간이 지날수록 가치가 높아지는 곳은 어디일까?

 

입지 전문가들이 뽑은 입지를 살펴보면

• 스마트튜브 김학렬(빠숑) : '교통', '교육', '상권', '자연환경'
• 인베이드투자 자문 이상우 대표 : '고소득 직장', '교통 호재', '교육 환경', '자연환경'

입지는 교통, 일자리, 학군, 인프라, 자연환경의 집합으로 단순히 물리적인 위치만으로 좋고 나쁨으로 결정될 수 없다. 또한 입지는 가변적이어서 절대 불변하는 요소도 아니다. 지금은 낙후되고 살기 불편한 환경이라고 해서 무조건 '나쁜 입지'라고 단정할 수 없다.

 

그렇기에 '미래 가치가 높은 곳' 시간이 지날수록 가치가 꾸준히 상승하는 곳이 좋은 입지이다.

 

 

 

 

황금입지 요건 4가지

 

1. 지역의 기본기가 탄탄해 거주하기 좋은 지역

 

사람들이 선호하는 주거 지역의 요소들 - 일자리 접근성, 교통망, 학군, 상권 환경 등 안락한 생활에 필요한 모든 요소들이 골고루 존재하는 곳.

-하락장이 와도 시세가 쉽게 떨어지지 않으며 하락하더라도 그 폭이 매우 작고 상승장이 오면 금세 치고 올라간다.

 

 

2. 핵심 지역 출퇴근이 용이한 서울의 확장 지역

 

서울에는 살고 싶지만 폭등한 집값 때문에 차선책으로 수도권을 선택하게 된다. 이러한 흐름에 딸 정부는 각종 교통망을 신설해 경기도와 서울을 실핏줄처럼 촘촘하게 연결하는 중인데, 그러면 경기도에는 물리적 거리를 ㄹ'심리적'으로 극복할 수 있는 서울의 확장 지역이 점점 늘어나고 있다. 

 

 

입지 센스

 

 

3. 교통망과 신축 아파트가 만난 부동산 트렌드 선도 지역

 

수도권 택지지구와 서울 정비사업 구역들처럼 앞으로 입지가 좋아질 곳에 있는 '새것'을 사거나, '새것이 될 낡은 것'을 사서 기다린다.

ex) '서울화 된 경기도'의 정비사업 구역도 상승세를 이끄는 주역이다. 광명뉴타운에는 2년 전까지만 해도  84㎡ 기준 초기 투자금 3억 원대로 투자 가능한 구역이 있었으나, 현재는 6~10억 원의 초기 투자금이 필요하다. 

 

 

4. 교통망·일자리가 만난 직주근접 택지지구

 

대규모 택지지구의 입지를 분석할 때는 첫째, 교통망과 둘째, 택지 내 자족시설 비율을 함께 봐야 한다. 

2기  신도시는 택지 내 자족시설 비율이 현저히 낮아서 수많은 거주자들이 일자리를 찾아 원거리 출퇴근을 해야 하는 상황이 벌어져다. 또한 2기 신도시는 도시가 모두 조성될 때까지도 서울 핵심 지역으로 접근할 수 있는 교통망이 부족하다는 문제점도 있다.

3기 신도시는 이러한 문제점을 반영해 계획 단계부터 자족시설 비율을 높여 직주근접 환경을 개선했다. 인천 계양지구 경우 택지 면적 중 약 49%가 자족용지일 만큼 일자리 비중이 높다. GTX노선을 신설하는 등 미리부터 교통망을 확보했다.

 

 

 

 

 

3부에는 1 주택자를 위한 징검다리 전략 / 무주택자를 위한 내 집 마련 전략

 

4부에는 20대 / 30대 / 40&50대 / 60&70대 각 연령대별 상황에 맞는 주택 마련의 방법에 대해 읽어볼 수 있다.

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작가 소개

 

플랩자산연구소 대표 박성혜(훨훨) 대표는 '부린이'에게 보금자리를 알려주는 입지 분석 전문가이다. 박성혜대표도 처음부터 입지 전문가는 아니었다. 어린 시절 무허가 비닐하우스에서 흙바닥 위에 판자를 올려놓고 어려운 생활을 했었다. 이후 공문원이 되어 10년 동안 주거복지 업무를 담당하며 자신과 처지가 비슷한 소외 계층의 내 집 마련을 도와주었다.

 

사회복지사로 일하면서 사람들에게 '언젠가 나가야 하는' 불안한 집이 아닌 '마음 편히 살 수 있는 진정한 보금자리'를 제공하고 싶은 마음에 청약, 분양권, 재건축, 재개발 등 부동산 투자의 전반을 공부하고 실전 노하우를 쌓게 되었다.

 

2017년 스스로 공부한 지식을 나누기 위해 '돈 한 푼 없이 3년 안에 내 집을 마련하는 법'이라는 강의를 시작했다. 현재는 입지 분석 전문가로 더 많은 사람에게 경제적 자유로 향하는 로드맵을 안내하고 있다. 

현재는 스마트튜브 경제아카데미에서 '부동산 입지 원포인트 레슨'을 강의하고 있다. 

박성혜 대표가 쓴 또 다른 책으로는 [그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다]가 있다.

 

 

 

 

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책을 읽고 느낀 점

 

 

입지 센스는 임장 스터디를 통해 알게 된 책이다. 책 제목이 엄청 깔끔하다고 생각되었는데 내용은 더 잘 정리되어 있다.

현재 부동산에 관심이 많고 투자 기회를 노리는 사람이라면 꼭 읽어봐야 하는 추천책이다. 초판 발행이 2022년 7월 11일로  나온 지 얼마 안 된 최신 정보가 함축되어 있는 족보 같은 책이다.

 

정보가 너무 많아서 책 리뷰에도 2부까지만 다루게 되었다. 중간중간에 첨부자료가 많아서 내용과 함께 보니 이해하기도 쉬웠다. 부동산을 투자하기 위해선 나에게 맞는 입지 선정이 중요하다. 내 가용 자금으로 투자 가능할 것, 내 니즈에 부합할 것, 앞의 두 조건을 만족하며 가장 입지 가치가 높은 것 등 세세하게 분석해 볼 수 있어서 감으로 사는 것이 아닌 확실하게 투자를 할 수 있는 감각을 길러주는 고마운 책이다.

 

책 3부에는 [조종대상지역에서 조정대상지역으로 갈아타기 시, 종전주택 양도 시기에 따른 일시적 1세대 2 주택 비과세 요건], [일시적 1세대 2 주택에 적용되는 취득세율] 등 부분은 익숙하지 않아서 그런지 여러 번 읽어보고 정보를 찾아봐야 할 것 같다. 

 

책에서 알려준 투자할 수 있는 다양한 지역을 읽고 나니 꼭 한번 임장을 가야겠다고 마음먹었다. 책에서 언급한 아직 오르지 않은 지역들이 시간이 지나고 나면 결국 올라버린 지역이 될 테니 그전에 부지런히 알아봐야겠다. 

 

사실 부동산을 시작하게 된 첫 번째 목표는 '내 집을 마련해서 그곳에서 쭉 살고 싶다'였는데, 공부를 하면 할수록 한 곳에 머무는 것이 아닌 상급지로 계속 갈아타기를 해야 한다고 한다. 어느 정도 현금흐름이 만들어지기 전까지는... 단순하게만 생각했었는데, 실수를 최소화로 줄이려면 다양한 방법의 생각은 필수인 것 같다. 다행히도 나와 같은 목표를 가진 좋은 사람들을 만났고, 공부를 통해 나도 내 생각의 좁은 틀을 넓혀가는 중이다. 이 시간들이 모이고 모여서 빨리 좋은 결실을 이루길!