10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?

10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까? - 김재수(렘군)

2023. 5. 25. 14:25

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내가 만나본 부자들은 어떻게 하면 좋은 부동산을 더 소유할 수 있을가 매일 고민한다.

반면 아직 집 하나 없는 사람만 내 집 마련을 할까 말까를 놓고 1년을 넘게 고민한다.

[10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?]는 절대 손해 보지 않는 매매 타이밍부터 광역시와 지방 소도시 투자 포인트, 투자금이 적은 부동산과 월세수익이 높은 아파트 선정법까지 배워볼 수 있다. 투자고수 렘군이 알려주는 '절대 실패하지 않는 부동산 투자의 A to Z'

10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은

어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?

제 1장 시작해야 미래가 바뀐다

작은 세상 부동산을 통해 깨달은 것 5가지

1. 레버리지

첫 번째 투자는 신용대출 5,000만 원을 활용했다. 금리 5.2% 지방의 소형아파트 2채를 매입했고, 은행 돈을 활용해 매달 25만 원이 내 통장에 입금이 됐다. 1억 원을 투자해서 5퍼센트 수익률로 월세를 받는다는 얘기는 들어서 알고 있었지만 내 돈 한 푼 없이도 가능하다는 건 미처 몰랐다. -25쪽-

레버리지는 종목(토지, 상가, 아파트 등)에 따라 대출 가능 여부가 달라지고, 매입 방법(매매, 경매 등) 그리고 명의(개인, 개인사업자, 법인 등)에 따라서도 달라진다. 많이 알수록 활용할 수 있는 폭이 넓어진다.

2. 부의 시스템

부의 시스템이란 일하지 않으면서도 현금 흐름이 생기는 것을 뜻한다.

부의 시스템을 만드는 3가지 방법으로는 첫째 월세로 현금 흐름을 만든다. 둘째 전세가를 높여 투자금을 회수한 후 다른 곳에 재투자를 하거나, 매도 후 시세차익을 만든다. 세번째는 사업적인 부분을 적용한다.(에어비앤비, 셰어하우스 등)

3. 비지니스의 생태계와 수익구조

부동산의 생태계를 파악한다. 도시의 생성은

'지주 ▶ LH ▶ 시행사 ▶ 건설사 ▶ 분양사 ▶ 은행 ▶ 분양 계약자(투자자 및 실거주자)'

순으로 먹이사슬이 형성된다.

4. 가격 상승을 결정하는 재화의 태생

부동산이 재테크로서의 의미를 가지는 것은 가격이 상승하는 재화라는 인식에서 출발하고, 가격이 상승할 수 있었던 건 주거 정착이라는 생활 환경의 변화가 있었기 때문이다. 일자리를 중심으로 주거지가 형성되고 인구가 집중된다. 결론적으로 일자리를 따라 주거용 부동산이 형성되고, 주거용 부동산을 따라 상권이 형성된다고 볼 수 있다. 일자리가 움직이지 않으면 도심은 더 집중될 수 밖에 없고, 이로인해 부동산의 가격은 직주근접에 따라 차별화 될 것이다.

5. 자본주의

애덤 스미스까 쓴 [국부론]을 보면 화폐를 통한 교환은 두 가지로 나뉜다. 첫째는 단순교환이고, 둘째는 복잡한 교환이다. 여기서 '복잡'은 단순히 물건과 화폐를 교환하는 것이 아니라 복잡한 프로세스가 개입한다. 부동산을 예로 들면 돈으로 토지를 매입한 후 시간이 지나 매도한다면 이는 단순 교환이다. 교환에 따른 시세차익을 보는 것이다.

복잡 교환이란 돈으로 토지를 매입한 후 땅을 고르고 건축을 하고 분양을 하고 매도하는 일련의 과정을 거쳐 가치를 키우는 것이다. 돈을 투자해 사람을 고용하고 물건을 조립하고 생산하여 영업과 홍보 과정을 거쳐 판매를 통해 수익을 내는 것. 복잡한 정도가 클 수록 수익이 커진다.

당신이 해야 하는 세 가지 질문

1. 당신은 왜 그것(부동산 투자)을 하는가? - 당위성

자본주의의 핵심인 화폐의 존재 이유는 교환이다.

예를들어 공장에서 옷을 만들어 세상에 제공하면 화폐로 교환된다. 화폐는 다시 물건을 제작하는 데 쓰이고 여윳돈이 남는다. 그 과정을 반복적으로 거칠수록 이윤이 커진다. 교환을 더 많이, 더 자주, 더 많은 사람에게 할 수록 이윤의 크기가 커진다.

부동산의 장점은 시세차익이나 현금흐름이 만들어지는 것뿐만 아니라 이용의 가치가 있다는 것이다. 전세를 줘서 누군가가 살게 할 수도 있고 내가 들어가서 살 수도 있다. 이는 살면서 없어서는 안되는 사라지지 않은 의식주. 필수품이다. 또한 가격이 급변하지 않고 천천히 움직이는 장점도 있다.

2. 세상은 왜 그것(부동산)을 필요로 하는가? - 선택

농경사회로 들어서면서 사람들은 한 장소에서도 자급자족이 가능해지면서 정착의 개념이 생기게 되었다.

주거시설이 자리 잡으면 사람들이 움직이지 않게 되면서 시장이 만들어지고 상권이 형성된다. 일자리가 변하지 않으면 주거시설의 중요도는 더 높아진다. 부동산에서 1등 호재는 고급 일자리가 생기는 것이고, 다음으로 좋은 호재는 그러한 주거지 주위에 상권과 학군 그리고 자연환경이 뒷받침되는 것이다.

3. 앞으로 그것(부동산)은 어떻게 진화할까? - 미래

◆ 토지

일자리의 변화가 크지 않으면 일자리를 둘러싼 도심의 토지가 꾸준히 오르게 된다. 도심 한복판을 사거나 도심이 팽창할 여지가 높은 곳을 선정하는 방법이 있다. 대지 가격이 오르면 건물 가격도 동반 상승하게된다.

지방 토지는 신도시 또는 일자리가 함께 들어오는 곳이라면 시세가 꾸준히 오른다. 이것도 도심의 일부다.

◆ 주택

희소성이 뛰어난 종목은 아파트(아무곳에 아무나 지을 수 없어서)이다. 하지만 아파트 하나 짓기보다 어려운 것이 신도시를 만드는 것이다. 입지 좋은 구도심과 입지가 다소 떨어지지만 일자리까지의 교통이 좋은 신도시가 경쟁 관계일 때는 일자리까지 교통이 편한 신도시가 우위에 있다.

◆상가

중심상업지구의 상가는 주거시설이 떠나지 않는 한 살아남는다. 다만 아주 큰 상권이 생겼을 때 종목이 겹치는 상권은 위험하다.

ex) 카페거리에 있는 곳에 큰 백화점이 생기면 카페들이 큰 타격을 입는다. 반면, 주거시설에 아주 가까운 근생 관련 업종(세탁소, 미용실, 슈퍼, 베이커리 등)은 타격이 없다.

제 2장 언제 사고팔까?

일단 집 한 채는 장만하고 보자

지금까지 대한민국 부동산 흐름은 우상향이었다.

월세로 살면 매월 돈이 나간다. 저세로 살아도 큰돈이 전세금으로 들어가기에 그만큼의 기회비용을 잃는 것이다. 단순히 은행에 넣어 이자를 맏는다면, 그 돈을 다르게 활용했을 때 벌 수 있는 모든 기회를 박탈당한다. 그런데 설사 내가 산 집의 가격이 떨어진다고 해도, 폭락이 아닌 이상 임차인으로 살 때와 비교하면 본전이다. 오히려 거주의 안정감으로 가족이 편안함을 느끼고 나도 하는 일에 집중할 수 있어 긍정적인 요인이 많다. 결론적으로, 내 집을 마련할 생각이 있고 여건이 된다면 빠르면 빠를수록 좋다는 게 나의 생각이다.

내 집 마련을 고민하는 사람이 반드시 알아야 할 세 가지 원칙

1. 가격을 보지 말고 지역을 보라

지역이 시세를 주도한다. 그 지역 전체가 상승하기 때문에 아파트가 오른다.

2. 토지의 희소성을 보라

아파트는 토지비용이 절반이고 건축비와 부대비용이 절반을 차지한다. 건물은 짓고 나면 가격이 감가삼각되니 가격이 떨어진다. 30년이 넘어가면 건물 가격은 제로가 되고 땅값만 남는다. 건물이 감가상각되는 만큼 토지 가격이 상승한다.

대지지분이 너무 적은 부동산은 주의해야 한다. (오피스텔, 도시형 생활주택)

3. 내 집 마련의 의미를 이해하라

아직 내 집이 없는데, 앞으로 가격이 내릴 거라는 불안감에 망설이는 투자가치로서만 부동산을 바라보는 사람들이있다.

내 집 마련을 하는 사람 역시 가격의 오르내림을 중요하게 생각하지만 그것보다 내 집이 주는 효용성에 높은 점수를 줘야한다. 재테크 목적보다 가족의 울타리라는 역할에 많은 가치를 부여할 수 있다.

집값이 오르고 내림을 너무 걱정하고 있는 건 아닌지, 주택을 재테크의 관점으로 생각하는 비중이 너무 노ㅠ은 건 아닌지 곰곰히 생각해보라. 내 집은 꼭 있어야하고, 최저점만을 고집하다가 시기를 놓치거나 그 순간을 스스로 찾을 수 있다는 기대를 너무 하지 말아야 한다. 길게보면 지금이 가장 저렴하다.

절대 손해 보지 않는 다섯 가지 노하우

1. 가구 소득 대비 주택 가격(PIR)을 살피자

PIR? 주택 가격이 가구의 연간소득 대비 몇 배인가를 보여주는 지수다.

연간 소득을 한 푼도 쓰지 않고 모으면 몇 년 후에 집을 살 수 있는지를 대략 가늠해 볼 수 있다.

아파트 하나를 정해서 과거부터 현재의 PIR을 비교해보자.

2. 오랜 기간 올랐다면 의심하자

너무 오랜 기간을 올랐다면 조정이나 쉬어가는 기간이 나타날 가능성이 높다. 일반적으로 지방은 2~4년, 수도권은 4~6년 상승하는 모습을 보인다. 그리고 기간보다 더 중요하게 봐야하는 건 상승률이다.

3. 4년간 상승률 40% 이상이라면 주의

부동산은 수요와 공급의 불균형이 원인이 되어 계단 형태의 시세 변호가 자주 나타난다. 2년 넘게 가격이 정체기를 겪으면 다시 상승할 기회를 맞이하고, 2년 넘게 상승하고 나면 다시 쉬어가는 구간이 나타난다.

4. 매매가와 전세가가 꾸준히 상승한 후, 매매가만 줄곧 상승하는 경우

실사용의 가치인 전세가는 그대로인데 수요의 몰림으로 매매 가격이 오른 것이기 때문에 그만큼 거품이 생기고 있는 것이다. 매매 가격과 전세 가격의 움직임만으로도 거품을 확인할 수 있다.

5. 대형 평형, 주상복합, 나홀로 아파트의 오름 여부를 체크하라

대형평형과 주상복합, 나홀로 아파트는 부동산 호황기가 왔을 때 가장 늦게 오른다는 공통점이 있다.

중소형 아파트가 먼저 오르는 이유? 세대수가 많고 환기가 잘 되며 대지지분이 높기 때문이다.

만약 주변에 대형 평형, 주상복합, 나홀로 아파트까지 가격이 많이 올랐다면 그 아파트는 고점일 확률이 높다.

부동산 하락 신호, 남보다 일찍 알아채려면

1. 미분양이 증가한다.

입지가 좋은 곳인데도 미분양이 발생? 수요 대비 공급이 과잉과 동시에 수요가 절대 부족한 상황이다.

2. 입지가 좋은 곳도 청약 경쟁률이 저조해진다.

경쟁률이 얼마나 높은가를 꼭 확인해야한다.

3. 성수기임에도 구축 아파트의 거래가 뜸해진다.

평소 거래가 꾸준하던 구축 아파트가 성수기(10~2월)임에도 거래가 잘 안되고 매물이 쌓여간다면 수요가 매우 부족해진 것이다. 따라서, 지금 부동산 중개소에 있는 매물들이 언제 나온 것인지, 최근에 가격을 낮췄음에도 안 나가고 있는 건 아닌지 확인해야한다.

4. 전세가 남아돈다.

주위에 공급이 많지 않은데도 전세 매물이 쌓일 때다.

5. 앞으로 예정되어 있는 공급이 많다.

그 지역에 입주물량이 터무니 없이 많은 경우는 일차적으로 그 지역 전세가에 영향을 주고, 미분양이 발생할 소지가 있다면 매매가에도 영향을 준다.

다섯 가지 신호 중에서 세 가지 이상 해당되면 하락 시그널로 볼 수 있다.

제 3장 어디를 사야할 까 1 [신도시]

기준이 있으면 흔들리지 않는다

종목별 키워드와 투자의 기본

종목별 투자 핵심 키워드
종목과 상관없이 무조건 알아야 하는 투자의 기본

신도시 투자

신도시를 이해하는 두 가지 포인트
신도시의 형성 과정
신도시의 가격 변화
신도시 투자 최대의 적, 편견
신도시 투자 성공에 필수적인 네 가지 기준

제 4장 어디를 사야 할까 2 [구도심]

구도심 투자는 어떻게 할 것인가

구도심의 시세는 어떻게 움직이는가

구도심 투자에 성공하기 위해서는

구도심의 형성 과정
구도심의 사례별 투자 가치
구도심 투자 성공에 필수적인 다섯가지 기준

제 5장 실전! 투자 성공을 위한 지역 분석

초보자도 할 수 있는 셀프 지역 분석법

지방 소도시 지역 분석법(인구 30만 이하)
광역시 이상 지역 분석법(인구 100만 이상)
손품으로 입지 변화 살피는 법

우리 동네 시세지도 만드는 법

단독주택으로 대지 평당가 이해하기
다가구로 신축 건물의 수익성 알아보기
상가로 월세 수익 이해하기
아파트 알짜 팁, 저평가된 평형 찾기

제 6장 내게 꼭 맞는 투자 물건 찾기

부동산 데이터 분석의 다섯 가지 핵심 이론

가격이 아닌 비율
거리에 따른 가격 변화
입지에 따른 가격의 평준화
인구의 법칙
지역의 흐름과 평형의 흐름

분양권 시세 검증법

사례1: 용인 수지구 풍덕천동 e편한세상수지
사례2: 안양 만안구 안양동 메가트리아

거래량으로 투자 지역 선정하기

거래량 데이터는 어디서 확인할 수 있나?
거래량 데이터에서 알아야 할 내용은?

웰세 수익률 높은 아파트 찾기

월세 수익률 높은 아파트를 빠르게 찾는 방법
월세 수익률 극대화 전략, 임대사업자 대출

투자금이 적게 들어가는 아파트 찾기

매매수요로 전환될 가능성이 큰 아파트 찾기

부록 1. 초보를 위한 부동산 투자 A to Z

부록 2. 부동산 빅테이터를 활용 사례(알리알리를 이용하라)

빅데이터 분석을 통한 부동산 투자의 이점
좋은 질문에서 좋은 답이 나온다
전국 부동산 흐름을 읽는 법

나는 언제 부동산 천재가 될 수 있을까?

[10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?] 책은 전반적으로는 이해가 안가서 어려웠던 부분은 없다.(내가 그동안 실력이 조곰은 쌓인건가?!ㅎㅎ) 다만 뒷장으로 가면서 지역분석을 할 때가 조금 어렵다.. (계산하는 게 나오면 시작도 전에 어려버..)

지금까지 읽었던 책들 대부분 처음에는 가볍게 시작하다가 뒤로 가면서 집중하면서 읽었는데, 렘군님의 책은 처음부터 끝까지 집중하면서 읽었다. 원래 제 3장까지 포스팅을 하려고 했는데, 내용이 많아서 2장까지만 정리를 하였다.

(공책에는 더 많이 되어 있다.)

부동산 투자 강의 '푸릉'의 대표 렘군님을 알게 된건 한창 유튜브로 부동산에 대해 찾아볼 때 알고리즘으로 떠서 알게 되었다. 차분하게 지역분석을 해주시고 어떻게 지표를 봐야하는 지 꼼꼼하게 알려주시는 느낌이 들어 구독을 하게 되었다. 책은 임장 스터디를 통해 읽게 되었고, 저번에 읽었던 [입지 센스]처럼 내용도 많고 알게 된 것도 많았다. 부동산 관련 책은 한번 읽어서는 모든 내용을 받아드리기 힘든 것같다. 두번 세번 알게 될 때까지 계속 읽어야 하는게 맞는 것같다.

이런 저런 책을 읽다보니 부동산 분석에 대해 겹치는 내용이 점점 눈에 잘 들어노는 걸 느끼면서 '나도 조금씩 지식이 쌓이는구나' 스스로 뿌듯함을 느꼈다. 그리고 항상 조급함도 같이 온다. '나는 언제 투자를 하면 좋을까?' 당분간은 집값이 떨어진다고 하니 무턱대고 들어가기도 무섭고... 맨처음 타이틀로 써놓은 글은 나에게 하는 말이다.

내가 만나본 부자들은 어떻게 하면 좋은 부동산을 더 소유할 수 있을가 매일 고민한다.

반면 아직 집 하나 없는 사람만 내 집 마련을 할까 말까를 놓고 1년을 넘게 고민한다.

책을 읽고 독서 토론을 할 때 2018년도에 써진 책이라 지금과는 달라진 부분도 좀 있지만, 그럼에도 중요하게 알아야 할 내용이 더 많아서 지금도 많은 사람들이 읽고 있다고 했다. (음... 패션의 유행이 돌고 돌듯이 부동산도 그렇게 된다면 지금은 잘 맞지 않는 부분도 나중에는 찰떡같이 다 맞아 떨어질 때가 다시 오려나?)

책에서 계속 강조하는 부분은 What이 아닌 Why이를 계속 해야한다고 한다.

아.. 진자 명언이다... 나도 50평대 잠실 아파트를 10억대에 살 수 있었는데, 그때는 참 어리석게도 제대로 알아보지 않았다. 그리고 2년 뒤에 10억이라는 집은 32억이 되었다. 그때 내가 엄청 나게 많이 착각하고 있던 것들이 있는데,

첫번째는 맞은 편 아파트가 재건축이 들어가서 내가 살고 있는 이곳은 구축으로 변해 집값이 떨어질 거라는 것.

두번째는 10억이면 아파트가 아니라 상가를 사서 임대 수익을 지속적으로 받거나 내가 들어가서 장사를 하는 게 더 좋을 것같다는 생각

세번째는 주택담보 대출을 알아보지 않았던 것

네번째는 집값이 상승할 줄 몰랐던 것

다섯번째는 내 생각이 옳다는 확신만 갖고 아무런 행동도 취하지 않고 가만히 있었던 점

여섯번째는 더 깊게 파고 들지 않았던 점

이... 얼마나 바보같은.. 일인가.. 무려 3년 전의 일이다... 4년전에만 공부를 딥하게 시작했더라도 ㅠㅜ 이렇게 좋은 기회를 날리지 않았을 텐데.. 뭐든 먼저 배워야하고 뭐든 많이 알아두는 게 좋다는 걸.. 이제와서 느낀다.

어렸을 때부터 자라오던 환경이 있더라도 성인이 되면 잡아다주는 물고기를 받아 먹는 것이 아닌 스스로 잡는 법을 익히려고 노력했어야했는데, 너무 작은 거에 행복하고 즐겁게만 살았던 것같다. 큰 언니는 그동안 편하게 재미있게 잘 살았으니 나름 윈윈이라고 말하면서 위로하던데, 그말도 맞긴 하지만 아무것도 안하고 보내버린 지난 시간이 너무 아까운건 사실이다. 후회와 미련이 많이 남는 지난 날을 반볶하지 않기 위해 지금 공부하고 있다. 많은 사람들이 어린 나이에 경제적 자유에 대한 꿈을 갖고 최대한 빨리 시작했으면 좋겠다.

현재가 너무 행복해서 아무생각도 없던 나였고, 시간이 지나니 다가오는 불확실한 미래에 불안함만 가지고 있던 나지만 같은 실수를 되풀이 하지 않기 위해 노력하는 중이다.

젊었을 때는 젊음이란 무기로 세월을 견뎌낼 수 있지만 나이가 들면 건강도 체력도 떨어지기 때문에 자본이 뒷받침이 되야 나머지 삶을 견뎌낼 수 있다.